成交案例
當前位置:新聞資訊-成交案例-正文
曾經的好中介輾轉之后又回來做中介了
御龙在天手游精英怪刷新时间 www.wojmt.icu 恒豐房產 2013-09-20

  不知道大家還記不記得一年前有個中介轉行做了裝修,并且寫下了幾篇關于買房攻略的帖子,今天突然想起來,我已經回來做中介有一段時間了,上來看看大家還有沒有關注這個市場。哈哈,首先,把舊帖子搬上來,大家看多一次,我相信還會有幫助的。

最近轉行做裝修公司了,所以比較有時間寫寫東西,看到網上每天都有人遇到買房子的問題,又不知道采取什么合適的方法去解決和預防。
        本人也曾經多年從事房地產行業,不敢說精通,但可以說很多內部的東西和游戲規則還是很清楚的,以下我給大家說一說吧。
        買房,1:首先給自己一個定位,想要買什么房,多大,多少錢,方向有沒要求,地域有沒要求,以便更準確灌輸給中介。
                   2:找中介,本人建議找三大行(中原,合富,滿堂紅)其中一間,本人推薦中原吧,因為這么多年很多中介都做過,覺得中原是執行規范最嚴的公司。只是個人感覺,其他的或許也很好,為什么要挑其中一家而不是兩家,三家呢。老實說,三大行的盤源基本是通的,所以找一家就夠了,找兩家或者以上可能就會形成惡性競爭了,不是兩家中介互相給你減錢,而是互相阻止您買到房。原因太復雜了,一下說不清楚,以后有需要補充吧。挑一家大中介后,再挑一家比較老資格的小中介,因為這類小公司肯定有一定的資源才能生存到現在。08年和10年的地產洗牌不是那么容易熬過來的.
                   3
:認定了公司就找個好中介吧,找個高級顧問吧或者做得比較久的銷售,對流程比較熟悉,別老想著中介做得越久越狡猾,我可以這么說,只要客戶稍微給予中介一點點尊重,(其實中介很苦,一天上十幾個小時的班,還老挨罵)不老開罵和放飛機,或者老想著私下成交(老中介很容易看出)的話,我相信那中介一定全心全力給您找房子,并且中介費也好談。而且中介會想盡辦法幫您省錢。反之。。。。。透露一下:中介聊天的時候會聊到2種客戶,第一種今天我接了個賤客老放鴿子老想著占便宜,我們商量下怎么整他第二中我今天接了個客很實在,同事門誰有好的房推薦一下,我現在手頭上的房源都不算很合適,不好意思約他(這個我要說明一下,可能第一次看房的時候中介不一定很合適的房子帶您看,因為中介很多時候會試一下客戶到底想要什么房子和接受能力等)。

                  4:看房期間頭腦一定要清晰,清楚知道自己想要什么房子,房子最重要的是樓層,間隔座向,通風(對流)采光(要針對座向來衡量,還要注意樓距,和對面建房的可能性),房子可能一輩子就買一次了,一定要慎重,如果不合適就給中介說不合適再找,如果不表態的話,終結會以為你喜歡又決定不了,就會給您做說客了。但是提醒一點,要是看到價錢和戶型方面都合適的話,就得盡快簽下來,好房子真的拖不得。至于說中介會制造緊迫氣氛,各位買家可以無視之,反正合適就要快,管他有沒人搶,不合適的話,誰愛買買去,不關我事。
                  5:下訂金或者簽合同前最好給錢中介叫中介先幫忙查策,要時間緊迫就叫中介做第三方托管資金,等查策表出來沒問題了再把錢過到業主手上。簽合同必須要看到業主本人并且要本人簽名打手印,看清楚房產證上的名字是否和業主身份證一致,有沒有抵押,面積和使用年限也要看清楚。
                  6:簽完合同準備資料簽貸款合同(一次性付款可省略)一般商業貸款可貸30年,公積金的話,貸款年限+樓齡不得超過30年。一般最好做2份以上評估報告,選評估得高的報告來貸款,以便貸得更多。商業貸款一般2個月內批下來,公積金稍微久一點,大概4個月左右,可以加快,但是要加錢,沒必要的話就別加了。
 
7:別讓首付三成忽悠了你,二手房跟一手房不一樣,二手房是按評估價給您貸款7成,比如說,你買的房子是100W,但是評估價只有80W的話,你只能貸到56W,剩下的44W才是首付,第一套是貸7成,第二套是貸4成。這要搞清楚自己能買什么樣的房子,很多市區的房子評估價都是跟不上房價的。。
8:給大家說一下具體的稅費吧,房產證登記日期不滿5年的需要交營業稅5.6%(根據地方浮動)本人是按照廣州的標準說的,個人所得稅1%,契稅(首套不超過90平的房子1%,首套超過90平的1.5%,二套1.5,超過144平方的3%商業性質的3%。過5年的免營業稅,過5年而且是現業主唯一住宅物業的可申請免個人所得稅。
9:在遞件過戶時交付首期最好預留2000-5000左右的水電壓金,等交樓后業主結清所有水電煤氣費用時返還給業主。
10:中介費最好在遞件時交付一半,到交樓的時候再交付另一半,以約束中介盡心盡力辦手續。
11:補充一點,看房子的時候一定要留意房子有沒有漏水,發霉,墻體開裂等情況,有的話要查清楚原因,看是否可以修復。具體請多參照更多的驗房標準。買房的時候問清楚是不是送家私家電,如果送的話,必須附加一份家私家電清單,注明牌子型號等?;褂形是宄孔幽詰幕Э諼侍???蔥璨恍枰ǔ?。
12:收樓時看好房子有沒有與當初看房時有出入,特別是質量問題,核對家私家電清單,看有沒有遺漏或損壞,看看戶口是否有遷出,沒問題的話只要業主結清水電煤氣,管理費等費用后就可以收樓。

       暫時就先寫這么多,歡迎遇到問題多多交流,還是一那一句,請把中介當人看,客戶一點點的尊重和關心可能會令中介全心全意為您服務。斗智斗勇,估計您的專業水平和手段還遠遠沒有達到那個水平,最后吃虧的還是自己。本人現在在某大裝修公司工作,也有2年多的裝修方面經驗,也可以交流,呵呵,謝謝大家!


以上我當時的全文,現在我在某家地產上班,對市場還是有一定了解的,我來給大家補充一下現在的市場情況:
   每年到了年尾的時候,都會有大量買客涌入市場,其中包括年中時期的觀望客,趕買婚房的年輕人,投資性質的客人和炒家都會在年尾入貨。當然前兩種是剛需,被逼入市買樓的。市場是這么走,要么你就趕緊買,不買只會買更貴的?;故悄且瘓浠?,很多人都覺得樓市實在太貴了,但是,個人的能力是無法跟市場抗衡的!好了,炒家也是這么認為的,所以,他們會在這一段時間入手買下一些房產,然后等這個年尾過去了,到了3。4月份市場升得比較穩的時候才會以當時的市場價放出來,謀取中間的利潤。當然,也有現炒現賣的炒家。這就是市??!每年都這樣,我都看透了!
   所以,年中沒有下手的朋友,而現在又有明確目標要買房的朋友們,要趕緊下手了,不然越往后就貴。不是說我做中介就說這種話,哪怕我自己或者對著親戚朋友,我也是這么說。要么就決心不買,回老家買或者自己建,真確定要在廣州這地方買房的話,還是盡早買。
   首先,我們要明確一個目標:我們是不是要買房。如果是要買的話,多抽點時間去看看房,熟悉一下行情,覺得OK就買下來吧,觀望只是一種守株待兔的方式。房價會跌嗎?廣州的房價會跌嗎?你所在的版快會跌嗎?現在這個單價,會往下跌嗎?我說實在的,我離開房地產行業一年,回來一看電腦,我都快瘋了,我所在的南洲板塊,樓梯樓最高的竟然去到一萬八!樓梯樓9樓評估價竟然去到一萬六,我知道會升,真不知道會升那么快。一年下來,房子的單價漲了3000多。但是我看回周邊版快的信息,我就覺得一點都不奇怪了,整個市場在升溫。南洲和曉港灣片區已經是洼地了。。。寸金尺土??!特別是買房要結婚的孩子們,我們傷不起啊。。。取個老婆的成本太貴了。。。。
     說完廢話,說說現在各銀行的政策吧。現在很多銀行已經沒有額度放款了,一套房子商業貸款的話,等放款要多久,真的是個未知數。。。現在最快放款的應該是廣州銀行了,大概一個月左右可以放款。業主方面要贖契的話,看哪間支行,一般的話正常申請2-4個月不等,申請加快的話,一個月內。當然會產生一些手續費。所以,如果要用商業貸款的朋友買房,我建議向廣州銀行貸款吧,額度比較寬松(現時情況)。其他銀行都很緊了,特別是四大銀行。
    公積金貸款:以前一聽到公積金,就會想到慢,很慢,非常慢!告訴大家,現在公積金無論是審批,放款都是非??熗?。因為公積金現在自己經營了一個擔保中心,干事情關系到自己的錢包了,所以現在效率特別快。從簽定擔保合同。收齊資料開始算20多天就能放款了!而且不用擔心公積金沒有額度放款!提醒一下,公積金一個人最多只能貸款50萬,兩個人最多只能貸款80萬。如果貸款額超過這個數值就要做組合貸款了。
    組合貸款就是公積金+商業貸款,比如說你要貸款100萬,那么你只能向公積金貸款50萬。(享受低利率和快速放款)剩下的50萬要做商業貸款了(利率比較高,放款比較慢)。。。公積金和銀行會分開打錢到賣方的帳戶上。也就是說,按照三方合同的規定,你要晚一點才能收到樓了。(當然,也有雙方說好提前交樓的情況)

再補充一個之前說到的社保和稅單,現在已經不接受補繳了。。所以,沒有一年以上社?;蛘?-2年的個人所得稅的朋友,基本上沒有條件買樓了,除非你有強大的關系。注明一點:如果是個體工商戶的法人,要到當地地稅局打印稅單,看交的是不是個人所得稅。稅單必須是個人所得稅才有效。

    好吧,今天就先寫這么多,有空再來補充一下,各位有遇到什么問題,可以問,本人知無不言,如果對我所在的板塊樓盤有興趣的話??梢園俁紉幌掠蟻陸潛救說拿?,就可以看到我的搜房了。謝謝大家!