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買了帶租約房 合同到期才能入住嗎?
御龙在天手游精英怪刷新时间 www.wojmt.icu 恒豐房產 2013-07-13

律師信箱

讀者張小姐:我朋友買了一套二手房,簽約后才知道房子有五年的租約在先。現在租客不愿意結束租約,聽中介說,我朋友要等到租約期滿才能入住。請問這是有法律依據的嗎?如果是,請問如何避免這類情況的發生呢?

■律師回復

北京市大成(廣州)律師事務所律師鄭文雙:

首先,帶租約二手房買賣應注意兩個問題:

1、買賣不破租賃。對帶租約的二手房買賣,我國現行法律有明確的規定的租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力,原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。

2、對于帶租約的二手房買賣,買家還需注意房屋的承租人享有優先購買權。法律規定出租人出賣房屋應提前3個月通知承租人,承租人在同等條件下享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。

所以,購買二手房應注意房屋是否帶租約。很多中介或者賣家為了盡快促成交易,有可能隱瞞上述情況,買家只看房產證,只注重過戶手續,而不注意或者不重視是否存在租賃,極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產,屆時將會引起很多不必要的糾紛。

如何避免上述情況的發生?買家可到房管局查詢該物業是否有出租備案,但現實情況是大量業主出租物業并未辦理租賃備案,買家除了實地考察外,可通過約定買賣合同相關條款來盡量規避該法律風險。 (陳玉霞)

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購買二手房還需注意哪些事項?

 

北京市大成(廣州)律師事務所律師鄭文雙指出:

(1)注意共有房屋的產權情況

房屋有可能存在多個共有人,買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。尤其應當注意的是屬于夫妻共有但只是登記在一方名下的房屋,我們往往以為是登記人的個人財產而忽略了其有可能是夫妻共有財產,這類房產必須取得未登記方同意才可以進行出售,否則未同意一方有權主張買賣合同無效。

(2)房屋手續是否齊全

購買沒有房產證的房屋對買家來說存在極大風險。買家可能只是得到房屋暫時的使用權,而房主在買家不知情的情況下很有可能在將來對房屋進行抵押和轉賣。為了保障權益最好選擇有房產證的房屋進行交易。

(3)物管費及其他費用是否有拖欠

有些二手房可能存在賣家長期拖欠物業管理費、電費以及其他費用且數額不小的情況,購買前買家要了解清楚,否則房產過戶后買家有可能面臨承擔上述費用的風險。

(4)學位房是否有學位

買家如果想買帶學位的物業,應當事先查詢清楚該物業的學位是否被占用,否則存在高價買入學位房反而不能用的風險。

(5)合同約定是否明確

二手房的買賣合同同樣需要對細節問題約定清楚:合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、交樓方式及時間、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。